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投资项目评估,分析NPV及IRR在投资项目评估中的应用

日期:来源:投资项目评估收集编辑:理财产品排行

分析NPV及IRR在投资项目评估中的应用

引言:在进行项目投资时,净现值法是被大多数投资人所常用的一种分析方法。但其实我们更应该认识到:资本预算程序并不是仅仅依靠简单的财务评价准则就能产生有效结果的,必须考虑一系列限制条件。同样,净现值作为最重要的项目投资财务评价方法,本身也存在许多重要缺陷,这一点在现在的项目评价教科书中并没有或很少明确突出。所推荐的文章表明了一个论点:在进行项目评价时必须结合实际因素,运用多种决策准则,特别是其他准则与净现值得出冲突的结果时,要仔细分析冲突的原因,而不能轻易地推断其他准则得出的是错误结论。事实上,正是在其他评价准则与净现值准则发生冲突而非得出一致结果的情况下,其他决策准则的意义方才会显示出来,这启发我们去探寻隐藏在冲突后面的真正原因。

  一、引言标准的财务学教科书中,项目投资的主要财务评价准则包括净现值(NPV)、内部回报率(1RR)、回收期、获利性指数和账面回报率。一般认为,净现值准则是最重要的项目投资财务评价方法,它衡量了项目实施后对企业价值的增加值,与企业价值最大化的目标相一致.相比之下,其他准则则各有优缺点,对净现值准则只起到验证的作用。判断净现值以外的其他评价准则是否有效的一条重要标准在于:当运用财务评价方法来判断是否接受或者拒绝某一项目时,或者对多个项目进行排序时,其他评价准则是否可以取得与净现值一致的决策结果。

  如果与净现值结果一致,则该方法有意义;否则,一定存在某一种缺陷。 许多调查显示,实践中多数公司并不主要依赖净现值准则进行资本预算决策。例如,Stanley and Block (1984)依据1981年一项对跨国公司的调查显示:65.3%的企业使用IRR作为主要的资本预算准则,而只有16. 5%的企业使用NPV准则。尽管只有5%的企业使用回收期作为主要的决策准则,但高达37.6%的企业把回收期作为最主要的补充准则来使用。

  一方面,Dixit and Pindyck(1994)注意到,企业一般不进行项目投资,除非项目的NPV远远大于零,

  另一方面,尽管有时继续经营的NPV为负值,企业也会继续该项目,直到继续经营的损失太大,才可能退出或者停止投资。这一系列现实情况显然与标准理论不相符合,提醒我们必须要重新审视净现值准则。下面,本文从净现值本身暗含的假设着手,分析净现值准则具有的内在缺陷。

  二、净现值准则的缺陷1.净现值准则忽略了项目的不可收回性和延迟的选择权标准的净现值准则实际上隐含着“没有延迟的选择权”的假设,即投资要么是立即实施,要么是永不实施。此外,它也没有涉及对投资的不可收回性的明确处理。这些缺陷使得净现值准则实际上只适用于不确定性较少并且期限较短的投资决策中。这一点,最早由Pindyck(1991)注意到。他认为,标准的净现值方法忽略了多数投资决策都具备的以下两个重要特征。

  其一,投资支出至少在一定程度上是不可收回的,特别是对那些与企业或行业特定相关的项目而言。与企业相关的项目投资经常包括大量的广告和营销等具有沉没性质的费用,这些费用虽然在将来可能为企业带来收益,但一旦支出,就不可能再被收回。与行业相关的投资支出包括诸如收购一个炼钢厂的投资支出。之所以说它是不可收回的,是因为除了钢铁之外,炼钢厂基本上不能生产其他性质的东西。尽管企业可能将该厂再出售给它的一个竞争对手,从而用收回部分投资,但投资的全部支出不大可能毫无成本的全部收回。特别是如果该行业是充分竞争的,其他企业对该炼钢厂会进行类似的估值,因此该企业试图出售该工厂而获利的可能性就很小了。

  此外,由于买卖双方的信息不对称,至少部分不与企业或行业相关的投资项目也是不可收回的。这就是着名的“柠檬市场”(Akerlof,1970)。买方不了解有关货物质量的信息,因此,他们只愿意出一个对应于市场上平均质量的价格。卖方知道他们货物的质量低于平均水平,因此很愿意将其出售。这样,平均的质量下降了,价格也在不断下降(在极端情形下,整个市场将会崩溃)。相应地,投资支出只能部分地收回,在很大程度上它是不可收回的。最后,投资不可收回也可能源于政府管制、制度安排或者公司文化的不同,例如,资本控制可能为处置外资投资项目设置障碍,劳动法令也可能对聘用和解雇工人有特殊规定,从而造成额外成本。综上所述,多数重要投资在很大程度上都是不可收回的。

  其二,企业投资很少建立在“要么现在投资,要么永不投资”的基础上,管理层通常拥有一个推迟投资的选择权或机会。推迟投资可以帮助管理层获取更多的信息来评估项目的获利能力,或者争取更多的资源来为项目开展做出更充分的准备,从而减少投资项目的风险。 在财务学中有机会选择权与期权是等价的概念 (Dixit and Pindyck,1995),即拥有投资机会就意味着拥有了一项有价值的期权。标准的净现值准则忽略了项目的不可收回性和延迟的选择权这两个紧密联系的特征,从而在投资决策评价中造成了如下后果: 首先,NPV准则没有在投资成本中包括不可收回投资损失的期权价值。当企业进行一项不可收回的投资支出时,也就意味着它放弃了对可能影响投资的预期或时间进度信息的等待,一旦市场条件变得十分恶劣,企业就不可能收回投资了。

  其次,NPV准则忽略了创造期权的价值。有时某项投资单独看起来很不经济,但实际上可能帮助企业在市场有利的情况下进行其他有利可图的投资,例如研发投资。如果不正确地核算研发投资可能产生的期权价值,单纯的NPV分析可能会抑制公司对研发项目的投资。 将投资的不可收回性和期权价值考虑进去,就能够很容易地解释上文提到的NPV评价中的那些问题。关闭工厂或退出行业意味着有形和无形资产的损失。如果以后市场条件转好,重新开展业务的成本又太高了。继续经营使得资本保持不动,保留了日后重新开展有利可图业务的机会。期权是有价值的,公司理性地选择保持其价值,甚至当时发生亏损也在所不惜。 2.净现值准则建立在“大项目优于小项目”的偏见之上净现值准则衡量的是未来将要实施的项目对企业价值的增加值,是个绝对量指标。绝对量衡量指标的一个致命缺点在于它会受到衡量对象规模大小的影响,即绝对量指标并非是规模中性的。虽然净现值通常被公认为是最佳的衡量现金流量价值的绝对指标,但从逻辑上可以推断,它也不可避免地将会受到这一缺陷的影响。我们下面将净现值准则与内部回报率准则进行比较。内部回报率是最常使用的项目评价的相对指标,虽然可能不是最佳的指标。内部回报率的缺点在于不能直接计量价值增加值,只能指示出是否有价值增加了。但作为相对评价指标,它却是“规模中性”的,对于不同性质、不同规模、不同时期甚至不同地域的项目的比较都很有用。 前文我们已经讲过,评判净现值准则以外的评价准则是否有效的一条重要原则,通常是看它们是否可以取得与净现值一致的决策结果。对内部回报率有很多批评,原因之一就在于此,即在处理不同规模、相互独立的项目时,NPV与IRR常常得出相反的结论。

  然而,上述决策过程存在问题。首先,可以看出, NPV优于IRR是建立在“大项目优于小项目”的偏见之上的,并未考虑成本因素。项目B是项目A投资额的1.5倍,但NPV只是1.1倍左右,不能仅仅因为项目A较小 (从而NPV较小)就直接断定项目的优劣。其次,如果只能从两个独立项目中选取一个,说明存在有限资本预算的限制。如果在本例中是15000,那么投资 1.5个类似 A的项目(获得NPV=5454)岂不优于项目B?最后,假设两个项目风险相同也是不适当的,通常来说,大项目和小项目之间的风险并不相同,大项目通常需要外部融资,因而资本成本将会更高。 NPV准则假定同一企业的互相竞争的项目之间风险一致。但实际上风险很少是一致的。在其他条件相同的情形下,几个小型项目组合的风险显然要比一个大项目的风险小(考虑一下投资组合分散理论)。 NPV通常青睐较大的项目,然而小型项目的风险通常更小,从而成本更低。与此相关的是,NPV准则主要用于同一企业内部不同项目之间的比较上,并且使用相同的资本机会成本(贴现率)。一旦使用不同的贴现率,就可能改变项目的排序。这样,对于不同组织之间的项目,特别是不同规模的项目;NPV准则就不是很有效了。 考虑到委托代理关系的存在,NPV准则偏好规模的假设可能加重代理成本问题。财务学者经常用总部和部门经理的分析框架来模拟标准的委托代理关系。在该框架内,总部完全代表股东的利益,目标是最大化股东价值;相反,部门经理的目标是最大化自身的效用,因此与股东价值最大化目标背道而驰。假设总部可以没有成本地观察到企业所有可行的项目,则总部可以根据标准的NPV准则来筛选项目,以便最大化企业价值。然而,如果总部并不像部门经理那样掌握有关可行项目的信息,则企业使用的资本预算准则可能影响经理向总部申请报批的项目的状况。Berkovitch and lsrael(1998)根据这一思路研究发现,由于NPV准则没有考虑规模因素,从而使得拥有私人信息的经理可以根据自己对大规模项目的偏好来挑选大规模的投资,而非挑选高NPV的项目。NPV准则不能很好地阻止部门经理的这种操纵。换句话说,尽管NPV能够最好地计量企业价值增加值,很多情况下却不能真正挑选出最高NPV值的项目。

投资项目评估和资产评估有什么相同点和不同点

房地产评估机构资质审批

办事规程: 1、申请人持相关材料向市政府政务服务中心房产分中心评估管理窗口提出申请。2、工作人员对申请材料齐全、符合法定形式的,当场受理,材料不齐者通知其补正。3、评估管理科对申请材料进行审核。4、抽查估价报告,组织估价专家委员会进行评审,出具鉴定意见。5、处领导审核签字6、报分管局长审核。7、将初审意见和申请材料报送省建设厅。

所需材料: (一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份,加盖申报机构公章);(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);(四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);(五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);(六)专职注册房地产估价师证明;(七)固定经营服务场所的证明;(八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;(九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份,加盖申报机构公章)。新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的,应当提供第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。

法律依据: (一)《中华人民共和国城市房地产管理法》(二)《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》(建设部第135号令)(三)《房地产估价机构管理办法》(建设部第142号令)

(一)一级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2.从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;4.有15名以上专职注册房地产估价师;5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;9.有固定的经营服务场所;10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;12.在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十二条禁止的行为。(二)二级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;4.有8名以上专职注册房地产估价师;5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;9.有固定的经营服务场所;10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;12.在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十二条禁止的行为。(三)三级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;3.有3名以上专职注册房地产估价师;4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;8.有固定的经营服务场所;9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;11.在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构管理办法》第三十二条禁止的行为。

本文来源:,

项目投资的评价指标是什么?

复制的,财务管理的书上有的.

评价项目投资可行性的指标主要有6个,其中2个是静态指标,4个是动态指标。

静态指标:静态投资回收期、投资收益率。

动态指标:净现值、净现值率、获利指数、内部收益率。

衡量一个项目的可行性,可以将可行性分为4种:

1、完全具备可行性:

净现值大于等于0

净现值率大于等于0

获利指数大于等于1

内部收益率大于等于基准折现率(预期的最低必要报酬率)

静态投资回收期小于等于整个计算期的一半

投资收益率大于等于基准投资收益率

也就是说静态、动态指标全部符合要求。

2、基本具备可行性:

净现值大于等于0

净现值率大于等于0

获利指数大于等于1

内部收益率大于等于基准折现率(预期的最低必要报酬率)

静态投资回收期大于整个计算期的一半

投资收益率小于基准投资收益率

也就是说,动态指标全部合格,但静态指标不合格。

3、基本不具备可行性:

净现值小于0

净现值率小于0

获利指数小于1

内部收益率小于基准折现率(预期的最低必要报酬率)

静态投资回收期小于等于整个计算期的一半

投资收益率大于基准投资收益率

也就是说,静态指标全部合格,但动态指标不合格。

4、完全不具备可行性:

净现值小于0

净现值率小于0

获利指数小于1

内部收益率小于基准折现率(预期的最低必要报酬率)

静态投资回收期大于整个计算期的一半

投资收益率小于基准投资收益率

也就是说动态、静态指标全都不合格。

这六个指标的计算方法,有的非常复杂,比如内部收益率,需要逐步测试结合内插法来求得,这里很难讲清楚,所以,如果你想要更清楚相关内容,建议你看看,财务管理的项目投资这一章的内容。

风险投资项目评估的内容有哪些?

    风险投资项目的风险因素众多,在设计评估体系的时候,要从整体出发,根据一定的原则,分清主次,使整个评价体系清楚明了,提高评估体系的可操作性和实用性。

    风险投资项目评估体系又可以分为风险投资项目评估指标体系、评估方法等方面,为了保证系统运行的正确性,在设计评估体系时,要系统的考虑各个方面之间的关系,确保系统运行的正确性。

    风险投资项目的评估体系是一个完整的整体,要从整体的角度看待整个评估体系,把握影响风险投资项目的关键因素或主要原因,分清主次。

    影响风险投资项目的因素很多,其中,有些因素是定量的,比如市场需求等;有些因素是定性的,比如市场竞争状况等。这些定量定性的因素一般都是相互影响的,所以为了对风险投资项目做出正确的评估,评估系统应该要综合考虑这些因素,有系统的方法进行分析,建立一个定量定性相结合的系统化分析模型,尽量做到定量定性的统一协调。

    对风险投资项目的评估是一个动态的过程,因为它所处的环境是不断的变化的,影响风险投资项目的因素也处在一个不断变化的状态中。所以设计的评估体系要具有适应变化的能力和不断发展的能力。比如指标体系应该具有一定发展性,可以考虑到各个指标的发展趋势;评估方法或模型要随着指标的变化或者科技的发展做出相应的改变或发展等。

投资项目可行性研究与项目评估

可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

必要性分析是对项目提出实施的理由和必要性进行分析,从实施以后能够带来的作用和意义,对项目建设单位、当地政府、带动社会经济发展和产业结构调整,增加就业等多个方面进行阐述。

可行性分析主要是在项目的角度进行分析,从技术可行性、财务可持续性、可营利性的角度说明项目是可行的。

必要性是从社会的角度进行分析,对社会的贡献角度说明项目建设的必要性。

企业的项目项目评估报告怎样写?

项目可行性评估报告是由第三方根据政策、法规、方法、参数和条例等因素,从项目的国民经济、社会角度出发,对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益等进行全面评价,判断其是否可行,是否有投资价值,审查可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性,为审批项目提供决策依据。   评估报告依据有委托方提供的项目建议书、商业计划书、批准文件、可行性研究报告、申请报告、初审意见、有关协议文件等内容;  项目可行性评估内容主要明确表述新投资项目:有利或不利的条件、风险、技术先进性、其它同类产品相关专利、行业现状及未来发展、现有市场和潜在市场、竞争产品及企业、政策等几方面内容;  项目可行性评估报告主要侧重于项目技术及市场方面等最关键的问题进行分析,同时也针对项目实施所带来的经济效益进行评估,但项目可行性评估报告一般并不涉及项目实施中管理因素、人的因素和对投资人回报的方式等方面的内容。 麦肯咨询,中国项目可行性评估报告撰写第一品牌!专为中小企业及创业个人编写政府立项审批项目可行性评估报告,产业扶持项目可行性评估报告,银行贷款项目可行性评估报告,中外合作项目可行性评估报告,融资投资、境外投资、上市融资、中外合作、项目合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类项目可行性评估报告。 我们编制的项目可行性评估报告内容一般包括: ★技术方面的评估将包括: ·先进性,是指项目采用的技术是否是先进适用技术和高新技术。 ·适用性,是指该技术是否适应其使用的特定的条件、生产条件、经济条件和社会条件。是否是纸上谈兵。 ·经济性,该技术不仅要注意单项经济效益,还要注意综合经济效益。要防止单纯追求技术上先进而忽视经济效益的倾向。 ·合理性,从科学的角度去选择项目的技术方案。 ·安全性,是从社会和劳动保护的角度,分析评估项目所采用的技术方案对工作人员和周围生态环境造成的危害程度及预防治理措施。 ·可靠性,该技术是否是成熟的和可靠的,是否能发挥预期的效益。 ★市场方面的评估将包括: ·市场现状调查,包括市场供应现状、需求现状、价格现状、竞争力现状。 ·未来市场预测,包括市场发展趋势预测、市场潜量预测等。 市场风险评估主要关注产品的竞争产品、替代性、生命周期、价格控制力、企业促销能力、基础客户、企业成本结构、行业经济周期性。 最后是结论 --- 为您提供新项目可行或不可行,或在何种条件下可行或不可行的总结性建议。 迄今为止,已为众多政府部门、企业、事业单位,提供了上述咨询服务,并成功地协助企业进行了市级、省级、中央级的项目申报、立项工作以及融资贷款工作。

公共投资项目评估内容是什么

房地产开发项目成本科目

编号 一级 二级 三级 四级 五级 注释 说明

1 土地费用 一、地价 (一)土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价

(二)开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费,或我司将生地变成熟地的开发投资费用。

(三)基础设施配套费 "1、向政府缴纳的“大配套”费用

2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用

3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路

4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"

二、拆迁费 (一)拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用,包括:地上建筑物的拆除,高压线、光缆等的迁移,排洪沟、市政管线的改道,古树的移植,文物勘探及相应费用等。

(二)拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用

三、土地办证费 (一)土地产权登记费

(二)购地契税

(三)过户手续费

四、其它土地费 (一)土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳

(二)合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费

(三)其它

2 前期费用 一、调研评估费 (一)可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用,例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等

(二)营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用,例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等

(三)环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用,例如交通、空气污染等

(四)设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用,例如为本项目设计而出国考察的费用等

(五)其它调研费

二、设计费 (一)设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外,应包括其相应的图纸委托审查费用

(二)规划设计费

(三)建筑工程设计费

(四)立面工程设计费

(五)环境工程设计费

(六)专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用

(七)装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等,不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费

(八)其他设计费 包括复印晒图费等小额费用

三、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用,不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。

四、报建费 (一)规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用,以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。

(二)施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用(例如白蚁防治),以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。

(三)各项基金 不可回收基金

可回收基金

五、其它前期费

3 建安费用 一、临时工程 (一)临时供水 临时供水管线的接驳、铺设,以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程,不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。

(二)临时排水 临时排水管线的接驳、铺设,临时排水沟的修建,以及完成该工作所必须的其他辅助工作。

(三)临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装,临时线路的架设,以及完成该工作所必须的其他辅助工作。

(四)场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除,应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。

(五)临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。

(六)临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用,包括附属的大门等设施。

(七)临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用,包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理,而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。

(八)其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。

二、岩土工程 (一)地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。

(二)土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填

场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等,应区别于“前期工程”中的“场地平整”。

(三)支护工程 基坑支护

边坡支护

(四)其它岩土工程

三、基础工程 (一)预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础,且该基础不用于地下室工程,那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”;如采用筏形基础或箱形基础,此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”

(二)人工挖孔桩基础 包含桩基检测费

(三)钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费

(四)其它基础工程

3 建安费用 四、可售物业 (一)土建工程(结构+建筑+防水+外装+公共部位装修) 结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 "1、指单体的主体结构

2、包括模板制安工程,并拆分到地上结构和地下结构" (说明见次页)

地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础

其它结构工程 包括装饰性的结构工程,如屋面钢结构

建筑工程 地下室建筑工程 "1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等

2、包括脚手架工程,内架拆分到地上建筑和地下建筑,外架拆分到地上建筑"

地上建筑工程

其它建筑工程

3 建安费用 四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。 "1、分别按可售物业类型设置: 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。

2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分,先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。"

卫生间防水

屋外防水 包括屋面、外墙防水,

其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。

外墙装修 外墙砖 包括石材

外墙涂料

幕墙 "1、包括外墙装饰铝扣板等

2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业,其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”;如为独立商业,将其归入独立商业的“幕墙”"

装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗

其它外墙装修

装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用

"

室内装修 可售物业内装修,按物业类型划分

电梯厅装修

电梯轿厢装修

其它公共装修 包括楼梯间装修,如属临时看楼通道性质,则费用归集到销售费用的“临时装修费”

措施费 脚手架费用

模板费用

规费

保险费用

配合费

其他措施费

其它土建工程

(二)机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施,应区别于“供配电工程:

弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施

电信

自动化

其它弱电工程

给排水 给水

排水

直饮水

中水

其它给排水

空调 单体内的空调通风系统,如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等

电梯

其它机电工程

(三)消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程

消防控制

消防水

其他消防工程

3 建安费用 四、可售物业 (四)栏杆工程 楼梯栏杆

阳台栏杆 包括入户花园栏杆

其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等;

2、不包括楼外私家花园栏杆,其归入“室外围栏工程”"

(五)门窗工程 外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗,如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。

防火门 指公共部位防火门(如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等),不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门

入户门 不包括单元大门

其它门窗工程 车库门等其他门类,不包括人防门

五、配套设施 (一)配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用

学校

幼儿园

物业管理用房

公共部位装修

其它配套建安 指不能销售的专项设施

六、配套工程 (一)供配电工程 配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本,对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于“可售物业”中的“强电”

变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等

低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等

发电机组

其它供配电

(二)燃气工程

(三)采暖工程 热力站

热力内线

取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器

其它采暖

(四)有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

(五)电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

(六)网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

(七)人防工程

(八)市政管线 自来水干管

供水二次加压 "1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备

2、对于独立的水泵房,其土建费用应归入本项费用中"

雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管,以及化粪池、生化池等处理设施。

其它市政管线

(九)环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程

环保检测 建筑装修气体排放检测等

水池防霉

垃圾处理 如垃圾站等

其它环保工程

(十)智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统

停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等

其它智能化

(十一)其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等

3 建安费用 七、室外工程 (一)园林景观工程 园建工程 指小区硬景工程,以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私(如休闲椅、遮阳伞)等

景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程,及游泳池的辅助设施,如独立更衣室等

绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程,以及小区喷淋浇灌系统

室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等

私家花园围栏

其它室外围栏 包括小区保安厅等

室外康乐设施

小区标识工程

其它园林工程

(二)道路及灯光工程 道路 指车行道路,包括消防通道,以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程

小区照明及泛光工程

4 其他直接费 一、工程管理费 (一)工程监理费

(二)工程保险费

(三)工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来,应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。

(四)检验试验费 包括材料检验、沉降观测等

(五)预决算编审费

(六)工程合同印花税

(七)工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈

(八)其他工程管理费

二、地盘管理费 (一)地盘工资

(二)办公费用

(三)福利费用

(四)邮电通讯费

(五)房租水电费

(六)差旅交通费

(七)用具购置及维修费

(八)劳动保护费

(九)现场看护费

(十)折旧费用

(十一)地盘公关费

(十二)地盘奖罚

(十三)其他地盘费

三、增容费 (一)燃气增容费 指单独缴纳的增容费,如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用,注意此处不要重复录入。

(二)供电增容费

(三)供水增容费

四、物业基金

5 利息 一、外部利息

二、内部利息 指华强集团系统内调用资金的资金成本

6 公司管理费

07 销售费用 一、营销费用 (一)广告费 广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告

电视广告

户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等

网络广告 包括本

广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用

(二)活动推广费 展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用

促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等

7 销售费用 一、营销费用 (二)活动推广费 开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用

入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用

其它活动推广费

(三)卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用,属于永久性装修的费用不计入营销费用

售楼处装修费

售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费

售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用

其它售楼处包装费

样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后,装修部分的净值应扣减营销费用

样板房装修费

样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费

样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用

其它样板房包装费

场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。

园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。

临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用

其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面(如帮政府修市政道路等)发生的建造、装修、包装等费用

道具购置费 模型制作费

宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用

物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用

礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用

电瓶车购买费

其它道具购置费

其它卖场包装费

(四)销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用

卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等

差旅费

销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用

销售公关费

其它销售管理费

7 销售费用 一、营销费用 (五)配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆,不再用于销售时须以净值扣除营销费用

车辆租用费

车辆使用费

其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费

(六)咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用,以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用

销售代理费 中介公司代理销售发生的费用

其它咨询代理费

(七)其它营销费

二、售后服务费用 (一)售后维修费

(二)业主索赔损失 包含退楼损失

(三)其它售后服务费

三、物业补偿费用 (一)空置物业管理费

(二)物业管理开支补贴

(三)物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴

(四)其它物业补偿费

四、其他销售费用 (一)售楼查丈费

(二)销售合同印花税

(三)产权初始登记费

(四)销售其它费用

什么是投资项目评估

这门课我现在就在上,说实话,就是现在快上完考试了我也没整明白这课到底是要上什么的,内容很含糊的说。这课也和工程经济学相关,要用到相关知识的。

总体而言么,投资项目评估就是要你运用时间价值啊什么的概念,去检验一个项目在技术上、经济上等是否可行。

这个是我们上课用的教材,《投资项目评估》张启振,张阿芬编著 厦门大学出版社 07年2月(我不是来打广告的说,哈哈)

再给你个目录吧~

前言

第一章 投资项目评估概述

第一节 项目与项目管理程序

第二节可行性研究与项目评估

第三节投资项目评估的原则和要求

第四节投资项目评估的程序

第二章 投资项目建设必要性评估

第一节投资项目建设必要性评估的意义的内容

第二节市场调查

第三节市场预测

第四节竞争力分析与投资战略选择

第五节投资项目建设规模分析

第三章 生产建设条件评估

第一节资源条件评估

第二节厂址选择评估

第三节交通运输与同步建设条件评估

第四节环境保护评估

第四章 投资项目技术评估

第一节投资项目技术评估概述

第二节生产工艺评估

第三节设备评估

第四节软技术转让评估

第五节总平面布置和建筑工程方案评估

第五章 财务基础数据评估

第一节财务基础数据评估概述

第二节项目寿命期与固定资产折旧评估

第三节总投资估算与资金筹措方案评估

第四节成本费用评估

第五节销售收入、税金和利润评估

第六节现金流量计算

第六章 财务效益评估

第一节财务效益评估概述

第二节财务效益静态分析

第三节资金时间价值的换算

第四节财务效益动态分析

第五节财务外汇效果分析

第七章 国民经济效益评估

第一节国民经济效益评估概述

第二节国民经济评估的费用与效益

第三节国民经济效益评估的价格调整

第四节国民经济效益评估指标

第五节 区域经济与宏观经济影响分析

第八章 投资项目社会评估

第一节 投资项目社会评估概述

第二节 投资项目社会评估的内容、价格与权数

第三节 投资项目社会评估指标

第九章 不确定性分析

第一节 不确定性分析概述

第二节 盈亏平衡分析

第三节 敏感性分析

第十章 风险分析

第十一章 投资项目总评估与评估报告

第十二章改扩建项目评估

第十三章房地产项目评估

第十四章公共事业投资项目评估

第十五章 利用外资项目评估

第十六章投资项目后评估

附录

希望对你有用哈~这两天我们这门课也要考试了,我现在正在愁这课的论文要写些什么内容呢,呵呵,一起加油哈~

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