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领展房地产投资信托基金,房地产投资信托基金是什么一种模式

日期:来源:领展房地产投资信托基金收集编辑:理财产品排行

房地产投资信托基金是什么一种模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前,信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头,处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少,资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

两者结合,取得了双赢的结果。一方面,信托业借势发展壮大,分享房地产业较高的行业利润;另一方面,房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本,并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间,房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计,2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。因为,2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如:

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后,伴随着房价的一路飙涨,房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业,其发展与金融业的支持密不可分,两个行业互相影响、互为依托。同时,房地产行业还是国家宏观调控的重点领域,对其又爱又恨,可谓成也萧何败也萧何,这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块:

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目,特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务,适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同,而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点,是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行,结构性库存高企,行业内普遍存在高杠杆问题,加之竞争加剧,优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势,未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金,在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作,成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场,通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑,并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑,如何盘活这块存量,考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式,对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中,不过总体看,由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大,因而整体融资成本比较高,投资者所获得的收益率也高,信托公司所获得的报酬在2-3%,以及其他费用,整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些,具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托,是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求,向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件:

四证:

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

三成:

自有资本金投资比例达到30%

二级:

具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题,因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面,通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。(市面上绝大多数房地产信托属于此类型,信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业)

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点,同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过,房地产债权信托对于放款条件要求较高,部分未达到要求的融资需求,无法满足,而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆,将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式:

受让原有股东股份

增资

出资新设项目公司

与债权信托相比,房地产股权信托并没有那么严格的合规要求,因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求,股权融资也有利于美化房企财务报表,部分情况是作为过桥资金,待四证齐全后向银行申请开发贷,实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的,实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权,其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设,这实际上既降低了股权投资收益的不确定,也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出,对于负有回购协议的,这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时,由于参股房企,信托公司也需要履行股东权利义务,参与重大事项决策,这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段,第一一般采用采用结构化设计,通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押,从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策,掌握财务、公章等各类印章和网银密钥,部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求,但是此处房企为委托人,财产权小份额切分,转让给合格投资者,从而获得开发资金。不过,目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议,从而实现投资者的固定收益,是信托融资的一种交易结构形式变通,或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权,诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年,但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议,该类信托还有待于接受司法审判的检验。

目前房地产财产信托本质还是一种融资工具,而不是来自基础资产的收益,因而其重点还是要看回购义务人的履约能力,主要是偿债能力和偿债意愿,其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托,是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性,实现房产的保值增值,以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产,由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项,待房地产建设成功后,或者通过出租实现向受益人分配收益,或者将成品房向受益人分配,不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化,通过有效管理以房地产作为信托财产的方式,所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍,在日本个人可设立不动产信托,由受托人实现信托财产的管理、租赁等,从而实现房产的保值增值。而在欧美,设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人,同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司,尤其帮助通过出售等方式,处置房产,最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务,一方面是由于现行信托法律制度不健全,包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在,另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高,市场需求不高。但是,从未来发展看,此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权,也包括各类不动产,房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托,就是不动产资产证券化的重要一类,是指投资人将资金以类债券的投资形式,投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里,通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起,至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs,其总资产超过3000亿美元,近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品,REITs具有鲜明的特征。它投资期限长,以成熟的商业物业为主,资金来源多是公募形式,对投资对象(限制开发项目)有限制,甚至地域有限制,属于一种大众投资工具,监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权,有固定资产作后盾,因而也较容易用于质押或担保融资,收购物业需要具备独立法人资格。同时,REITS也受到较为严格的监管,根据美国、法国等主要国家的监管要求,REITS发行前需要经过监管审批或者报备,一般采用信托制或者公司制实现破产隔离,大部分无最低注册资本要求,75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产,每年需要分配大约近90%的收益,一般仅对投资者所获得的红利征税,从而避免双重征税。(目前在国内已经重启,并且试点)

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的,即房地产基金信托,从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资,通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式,同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式,信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作,也可以与大型房地产开发企业合作,从而实现强强联合,发挥各自优势,实现全周期下,房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金,采用股权、债权、物业持有等多种运作方,投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式,有利于分散风险,挑选最为合适的房地产项目,从而实现受益人利益最大化,也有利于提高信托公司报酬水平。当然,此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高,因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西?

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下:

是否具备足额的抵押物(一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上),且抵押物处置时具备较高的流动性(一般刚性需求为主的住宅更加容易处置);

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求(目前来看,一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛(深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的),三四线城市的项目最好是位于区域核心地段);

3.开发商的实力与背景如何(衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名,去化率,对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比);

4.实际控制人的人品如何(投资者可以重点关注实际控制人的发家历程,以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道)。

房地产信托投资基金 和 私募房地产投资基金 是一个概念么?如果不同有什么区别

二者不是一个概念。辨析如下:

1、房地产是两种基金的投资领域,这是相同点。

2、不管投资领域是什么,私募基金主要包括三种形式:

a、公司制

b、信托制(契约制)

c、有限合伙制

私募信托投资基金是上述的第二种。因此,私募的房地产信托投资基金是私募房地产投资基金的一种。注意,这里的信托投资基金前有“私募”二字。

3、除开私募的,信托基金还有很多是公募的,目前A股市场上的公募证券投资基金都是信托基金,所以理论上,也有公募的房地产信托投资基金。

所以房地产信托投资基金和私募房地产投资基金虽有交集,但不是一个概念:

后者包括私募信托投资基金、私募公司制基金和私募有限合伙制基金;

而前者既包括私募信托投资基金,也包括公募信托投资基金。

前者是从组织方式来分类的一种基金形式,后者是以募集方式来分类的一种基金形式。

房地产投资信托是什么意思啊?

  房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的房地产投资信托基金在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。房地产投资信托基金既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

  房地产投资信托(REITs)最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大的调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:REITs通常可以获得一定的税收优惠,但需要满足一定的设立条件等。

  REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范。

你知道房地产信托基金(REITs)是什么吗?

REITs就是房地产投资信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来,亚洲部分国家(或地区)效仿了美国的这一信托设计,但在称谓上略有差异。例如,日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”,我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”,而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。

“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切,理由是:第一,“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思,“房地产”的外延明显小于“不动产”;第二,“Investment Trust”就是“投资信托”的意思,应该属于商业信托的一种模式;第三,目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌,毕竟我国的契约型基金(也称为信托型基金)应属于信托之一种;第四,在房地产领域,我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久,“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲,使用“不动产投资信托”为最佳;但是,从尊重既成惯例的角度讲,使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。

美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式,其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同,REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品;权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。(来自c-reits.com)

不动产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)于1960年产生于美国,它依照商业信托原理设计,是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金,将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所得利润按比例分配给投资者。(详见站内论文:不动产投资信托的全球化趋势)

什么叫房地产基金

从国际范围看,REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产投资基金需要注意的地方:

1、房地产是不动产,资产跑不掉,所以每一分真正的投入都会固化为资产;

2、房地产行业是资金密集型行业,不太需要很多人,只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位,剩下的东西都可以外包。设计有设计院,施工有专门的施工单位,销售也有专门的团队。

3、房地产行业的财务比较简单,大项成本比较清晰。除了土地,建安,税费这3个模块是主要成本外,其他的例如开发商和项目商的人工成本,以及相关管理费等都是比例非常小的支出。

reits和商业信托的区别包括

第一,REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通;目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。

第二,REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者,比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者;国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报,目前一般在3%-9%左右。

第三,REITs的运作方式是:负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营;国内的房地产信托计划的运作方式是:提供资金,监管资金使用安全,或部分或局部参与项目公司运作获取回报。

第四,REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营;国内的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。

第五,REITs的税制优惠:如信托收益分配给受益人的,REITS免交公司所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

第六,国内的房地产信托概念较为宽泛,可以是REITs模式,也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

总之,简单地讲,REITs就是将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资人不是直接拿钱投资不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式进行,且REITs可以挂牌公开交易,因此投资人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得.

REITs就是房地产投资信托,是英文“Real Estate InvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来,亚洲部分国家(或地区)效仿了美国的这一信托设计,但在称谓上略有差异。例如,日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”,我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”,而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。

“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切,理由是:第一,“RealEstate”在法律上就是“不动产”的意思,“房地产”的外延明显小于“不动产”;第二,“Investment Trust”就是“投资信托”的意思,应该属于商业信托的一种模式;第三,目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌,毕竟我国的契约型基金(也称为信托型基金)应属于信托之一种;第四,在房地产领域,我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久,“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲,使用“不动产投资信托”为最佳;但是,从尊重既成惯例的角度讲,使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。

美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式,其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同,REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品;权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。

为什么房地产信托有432原则?

“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方

“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质

四证齐全是国家对房开贷的统一规定,基础条件,硬条件。30%自有资金是银行业监管机构的规定,基础条件,硬条件。二级资质是银行风险控制的底线要求,保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则,历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证,上升为部门和银行内部的规章制度,经得起考验,容不得突破。至于有一证拿不到,事件本身可能包括着当地行政审批部门的惰政、推诿、吃拿卡要,也或者是项目本身确实存在主观问题,但那都不是国家赋予他们的权力,是他们自己没有切实做好监管或被监管,银行不冒这种风险,有能力自己单挑,银行是不会在底线下开闸的。

话说回来,这年头,房开贷的审批和放款本身就难之又难了,还缺证,基本是靠边站了。目前的监管约束高压下和经济下行周期内,没有银行会同情达不到硬底线的房开贷企业的。银行不是慈善家、它也是企业,是企业就必须守法遵章、稳健经营,否则同情别人、自己违规甚至可能犯罪,就不值得了,所以不会出现冒险干的事啦。

抵押型REITs什么意思

一、什么是REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、REITs的分类

REITs因为是一种信托型基金,所以其有着以基金方式划分的类别,即权益型和抵押型

权益型REITs,直接投资房地产,藉租金和买卖收入赚取利润,当前全球大部分REITs都属这一类。

抵押型REITs,将募集资金以金融中介的角色,透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入,有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券,放在投资组合贷给房地开发经营者。

三、我国现有的REITs

1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目

  在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

  平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

  结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

  风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。

  收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

  适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。

2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者

  去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。

  以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。

  结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

  风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。

  收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

  投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。

3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值

  上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

  这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。

  结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。

  风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。

  由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。

  收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%~7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

  适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

房地产信托为什么有432原则?

在11年5月,银监会就已经对部分信托公司进行了关于房地产信托业务的“窗口指导”,要求严格符合“四三二”规定,具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。当时银监会还要求进行总量控制,稳中有降,并且对房地产信托业务进行“摸底”,下发《房地产信托业务风险监测表》,重申“事前审批”制度。这就是432的由来。

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